A股策略 香港住宅史上最大亏损纪录诞生！原业主系深圳神秘富豪陈红天，身家曾达335亿元，9年前天价买入，如今巨亏13亿港元卖出

The following article is from 每经房产 Author 陈荣浩

香港山顶歌赋山道 15 号   图源｜香港文汇报

8 月 19 日，香港住宅市场最大亏损出现了。

深圳祥祺集团主席陈红天或相关人士持有的山顶歌赋山道 15 号大宅，在经历两年招标后以 7.9 亿港元成交。

而该房源 2016 年买入价为 21 亿港元，如今贬值 13.1 亿港元，跌幅达 62.4%，呎价约 4.37 万港元（1 平方呎约合 0.0929 平方米）。

《每日经济新闻》记者注意到，该房源 2023 年因财务问题被东亚银行接管，沦为银主盘，历经多次截标延期才找到买家。房源实用面积为 1.8 万平方呎，配套近 1 万平方呎花园和 2788 平方呎停车位，楼面呎价一度高达 22.74 万港元。

如果换算成内地通用的平方米，这座大宅高峰期的单价可以达到约 245 万元 / 平方米（是的，你没有看错）。

注：银主盘为香港楼市术语，指由于原业主未能按时偿还银行或其他金融机构的贷款，导致物业被债权人（通常是银行）通过法律程序收回并接管，随后由债权人负责出售以清偿债务的房产。

"香港豪宅市场整体自 2021 年见顶后普遍下跌约 30%，部分豪宅跌幅在 35%～40%，银主盘额外会再折让 15%～20%。这次山顶歌赋山道个案跌幅超过 60%，属于‘银行急售 + 特殊个盘’双重叠加。" 8 月 21 日下午，汇生国际资本总裁黄立冲向每经记者分析称。

9 年前 21 亿港元天价买入

2016 年 6 月，香港楼市正值炽热期，陈红天方面以 21 亿港元天价从庄士国际购入山顶歌赋山道 15 号物业，楼面呎价 22.74 万港元，一举创下全港呎价新高，更一度成为全球豪宅呎价标杆。

这座位于香港传统豪宅区的物业，不仅地理位置优越，规格也堪称顶级：实用面积 1.8 万平方呎，包含 3 层独立屋及 3 层地库，采用六房六套间隔设计，当时计划作为自住用途进行高端改建。

然而九年后，这场轰动一时的豪宅交易以令人唏嘘的方式落幕。

据祥祺集团 2023 年 5 月声明，公司面临"阶段性现金流问题"，主要原因是多笔大额应收账款被临时悔约，以及内地业务办理遇到障碍。

每经记者注意到，从 2023 年 8 月首次公布销售安排开始，这栋豪宅的出售之路便异常艰难。

历经近两年反复延期后，接管人于 2025 年 1 月将意向价下调到 7 亿港元～8 亿港元区间，最终在 8 月 19 日以 7.9 亿港元成交。

值得注意的是，该物业于 2019 年已取得入伙纸（指入住许可证），但改建工程仍未完成，出售时部分区域甚至呈现荒废状态。

这笔 13.1 亿港元的亏损，甚至超过了今年九龙半山超级豪宅缇外院墅 C 栋 10 亿港元的成交价，在香港住宅市场前所未有。

在黄立冲看来，在当下市场环境，豪宅定价逻辑已由"地标溢价"转向"现金流与风险折现"。"过去单幢超大户型因流动性差、维护成本高，议价权完全在买方手里。即便香港在 2024 年全面‘撤辣’，成交价仍徘徊底部，超级豪宅的溢价故事难再复制。"黄立冲说。

注：撤辣是港澳楼市政策术语，指政府撤销为抑制楼市过热而实施的强效调控措施。

个人资产大幅缩水

公开资料显示，陈红天自 2015 年起在香港大手笔扫入物业，涉及金额约 69.87 亿港元，除歌赋山道 15 号外，还有红磡祥祺中心 A 座及 B 座商厦，以及港岛东半山豪宅傲璇。

其中最具代表性的当属红磡祥祺中心。

2016 年 7 月，陈红天以 45 亿港元向会德丰地产购入红磡 One HarbourGate 东座全幢，将其命名为祥祺中心，作为集团香港总部。

这栋 15 层高的临海甲级写字楼总面积约 27.9 万平方呎，拥有 155 个车位，2024 年 12 月被香港都会大学以 26.5 亿港元购入，较购入价账面贬值 18.5 亿港元，跌幅达 41.1%。

住宅方面，除歌赋山道 15 号外，陈红天持有的山顶司徒拔道 53 号傲璇单位也在 2023 年 9 月以约 4.2 亿港元售出，较当年 6.8 亿港元的公开招标价下降约 38%。

与此同时，今年 7 月，陈红天家族持有的中半山嘉富丽苑 1 座低层 B 室亦被银主以 6455 万港元出售，该单位为四房设计，实用面积 2348 平方呎。

每经记者梳理发现，陈红天的资产扩张期主要集中在 2015～2017 年。这三年内，陈红天在中国香港和英国的物业投资总额达近百亿港元，且高度依赖银行融资。但 2018 年后，由于房地产市场调整等因素，其资产价值开始持续缩水。

这位曾以 335 亿元身家排在《2022 胡润全球房地产企业家榜》第 41 位的富豪，其商业版图收缩令人唏嘘。

与此同时，作为华南城的主要投资者之一，陈红天还"见证"了这家负债 609 亿港元的企业在今年 8 月被香港法院颁布清盘令。

黄立冲认为，此类案例对杠杆模式的警示尤为明显。

" 2015 年～2017 年以银行贷款扩张（方式）、创纪录价收购豪宅，在利率和资产估值双杀下，极易触发‘违约—接管—折价’的连锁反应。对其他企业而言，降低杠杆、避免交叉担保和保持利息覆盖缓冲，是穿越周期的关键。"黄立冲补充道。

记者| 陈荣浩

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