牛掌柜 广州一业主购房一年后发现房屋未解押

“付了480多万元房款，月底就要收楼了，才发现房子仍在‘抵押’状态。”近日，曾女士（化名）向新快报记者反映，自己去年购入广州国际金融城某改善楼盘，开发商却迟迟未按约定时间进行房屋抵押涂销，房贷至今未能办下来。此外，曾女士还发现，近200万元房款并未进入开发商监管账户，担心“钱房两空”。到底是不是被抵押的房源就不能买？在购房前，到底应该做哪些“功课”？

付清首付一年后查册

发现房子仍在抵押状态

“去年买的房子，我连装修都已设计好了，才发现到现在抵押还没有涂销。他们占用我的首付资金一年了……”近日，曾女士向新快报记者反映，她于2024年5月与某开发商签订《楼宇认购书》，购入位于金融城板块一套住宅，总价850多万元。按照约定，她先后分多笔支付了定金及首付款，至2024年10月25日，已付房款总计约486万元。同年10月，银行通知其300多万元的按揭贷款已审批通过，她原以为即将进入签约放款阶段。

不料，贷款迟迟未能正式发放。今年1月，曾女士收到开发商委托律所的通知，要求其重新签署一份按揭合同，理由是“银行更新了合同版本”。她配合签署了第二份按揭合同，此后再无进展。

直到今年10月，在朋友提醒下，曾女士前往广州市不动产登记中心查册，才震惊地发现：其所购房产仍处于“抵押”状态，且开发商未按约定完成抵押涂销手续。曾女士认为，这正是房贷一直未办下来的原因。

“买房时销售人员完全没有提及房子被抵押，我根本不知道房子被抵押了，认购条款我也没看清。”曾女士向新快报记者出示《楼宇认购书》其中明确注明：“签订本认购书时，乙方明确知悉该物业处于抵押状态且无异议。”同时约定，开发商应自买方支付总房价15%房款之日起80个工作日内完成抵押涂销。但该认购书亦规定：“如乙方因此要求解除本认购书的，应于前述约定完成抵押涂销手续期满之日起15日内书面通知甲方，否则本认购书继续履行。”这意味着， 若买方未在约定期限内提出退房，合同将继续有效。

对此，曾女士表示：“我是这个月才查册发现抵押的，以前买房都没出现过类似问题。”曾女士称，她目前已向开发商提出退房，但未获回应。

事实上，开发商将已抵押的在建工程对外销售，在业内并非个例。从事不动产登记业务10多年的林小姐向新快报记者透露：“开发商向银行抵押在建工程融资是普遍做法，但通常会在房源正式发售前批量完成抵押涂销。 一些资金紧张的开发商则采取‘一边押一边卖’的模式。”她进一步解释，部分银行出于风控考虑，不接受单套房屋解押，要求开发商整层或成批（如10套以上）统一解押。若开发商销售进度缓慢，难以凑齐解押数量，解押进度便会严重滞后，直接影响购房者办理按揭。“这种情况在当前市场环境下并不少见，但关键在于开发商是否如实告知购房者，并按时履约解押。”林小姐说。

项目方未回应抵押解押进度

及资金流向等细节

抵押迟迟未涂销，引发了曾女士对房款去向的担忧。曾女士向新快报记者提供的银行转账记录显示，其支付的486万元中有约200万元未转入《广州市商品房买卖合同（预售）》中明确列明的资金监管账户。其中包括2024年5月5日支付的10万元定金、5月7日支付的10万元房款，以及10月15日支付的179万元房款。

新快报记者注意到，广州市住房和城乡建设局在2024年就购房过程中需要重点关注的事项提出了七点风险提示，其中两点便是 “谨慎购买抵押房”和“购房款要转入资金监管账户”。提示指出，购房人应将购房款直接存入商品房预售款专用账户，勿将购房款直接交给房地产开发企业或存入其他普通账户，以防开发企业逃避监管、挪用预售款而带来资金风险。预售许可证上明确了相应的商品房预售款专用账户，购房人可要求开发企业提供所购房屋的预售许可证，或自行登录阳光家缘网查询。

就曾女士反映的抵押未涂销及房款未入监管等问题，新快报记者联系了该项目相关负责人。对方回应称：“我们与业主保持顺畅沟通，并组织专人跟进处理此事。所有问题的处理均严格依据合同约定与国家法律法规，寻求最妥善的解决方案。”

但对于该房源的具体合同备案状态、抵押解押进度及资金流向等细节，项目方表示“仍在内部核实梳理中”，暂不便对外披露。

律师：开发商如逾期未涂销涉嫌违法违约

针对曾女士的购房遭遇，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，目前广州一手房对于开发商抵押涂销并无统一强制性规定，但如果认购书或者购房合同中明确约定了抵押涂销期限，则该约定生效后对开发商即具有约束力。如果开发商逾期不履行涂销义务，则涉嫌违法违约。

新快报记者 何璐诗

编辑：陈楚仪 校对：吴习

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